Forsikringer | Hvorfor skal du tegne en ejerskifteforsikring, når du køber hus – og hvad dækker forsikringen?

Når du er faldet for drømmehuset, har du nok mere travlt med at overveje, hvordan dit nye hjem skal indrettes end at spekulere på, om du skal tegne en ejerskifteforsikring. Ikke desto mindre er det en rigtig god ide at sætte sig ind i, hvordan du er dækket, hvis der der en dag viser sig at være skjulte skader på huset.

Her er nogle af de væsentligste ting, du skal vide, inden du tegner en ejerskifteforsikring.

Hvorfor er det en god ide at tegne en ejerskifteforsikring?
Fordi den kan beskytte dig som køber mod ubehagelige økonomiske overraskelser i forbindelse med et huskøb. Tegner du ikke en ejerskifteforsikring, hænger du selv på hele regningen, hvis du skal udbedre skader.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring?
Ejerskifteforsikringen dækker udbedringen af skjulte skader på huset, når definitionen på skadebegrebet er opfyldt. Og her bliver det altså lidt teknisk, men da Folketinget i sin tid udformede ejerskifteforsikringen, blev en skade defineret som brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse eller ødelæggelse i bygningen eller andre fysiske forhold, der nedsætter husets værdi eller brugbarhed nævneværdigt, sammenlignet med tilsvarende bygninger af samme alder og i almindelig god vedligeholdelsesstand.

Det er en betingelse, at skaden er til stede på overtagelsestidspunktet Tagskader, sætningsskader og ulovlige el- og VVS-installationer er nogle af de mest typiske skader, vi oplever på ejerskifteforsikringer.

Dækker en ejerskifteforsikring ulovlige vvs-installationer?
Der er siden maj 2012 dækning for vvs-installationer med manglende eller væsentlig nedsat funktion i og under de forsikrede bygninger til ydersiden af bygningens fundament, samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved installationerne. Der er dog kun dækning, hvis installationen var ulovlig på opførelses- og udførelsestidspunktet, og på tidspunktet for anmeldelse af skaden.

Dækker en ejerskifteforsikring ulovlige el-installationer?
Der er siden maj 2012 dækning for udbedring af manglende eller nedsat funktion af el-installationer i og på de forsikrede bygninger, samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved installationerne. Der er dog kun dækning, hvis installationen var ulovlig på opførelses- og udførelsestidspunktet, og på tidspunktet for anmeldelse af skaden.

Hvor længe er man dækket af en ejerskifteforsikring?
Du kan vælge en fem-årig dækning eller en ti-årig. Vælger du en femårig dækning, har du mulighed for at forlænge forsikringens løbetid med yderligere 5 år senest fem dage inden aftalen udløber. Du skal dog være opmærksom på, at det er billigere at tegne en ti-årig dækning frem for at forlænge en fem-årig dækning.

Dækker ejerskifteforsikringen generelt alle fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstands- og el-installationsrapporten?
Nej, det gør den ikke, det er en udbredt myte, som desværre også lever på nettet og blandt organisationer og virksomheder, der dagligt rådgiver om ejerskifteforsikringer.

En ejerskifteforsikring dækker kun skjulte mangler, hvis en mangel udløser en skade, eller der er en nærliggende risiko for, at manglen medfører en skade, som nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende bygninger af samme stand og alder.

Hvor stammer myten fra?
Før ejerskifteforsikringen blev opfundet i 1995, hæftede tidligere ejere af fast ejendom for skjulte fejl og mangler i op til 20 år efter et hussalg. Det kunne i værste fald ruinere en sælger. Derfor vedtog Folketinget i 1995 den såkaldte huseftersynsordning, der siden er blevet revideret et par gange og nu fritager sælgeren for det ansvar. Fritagelsen forudsætter dog, at sælgeren får en godkendt byggesagkyndig til at lave en tilstandsrapport og elinstallationsrapport, samt indhenter et tilbud på en ejerskifteforsikring (det står ejendomsmægleren typisk for).

Efter forsikringsselskaberne overtog ansvaret for at udbyde ejerskifteforsikringer, har Folketinget vedtaget et skadesbegreb, som beskriver i hvilke situationer, forsikringstagerne kan få erstatning fra ejerskifteforsikringen. (Læs mere under punktet, hvad dækker en ejerskifteforsikring). Derfor dækker ejerskifteforsikringen altså kun skjulte mangler, hvis hele skadesbegrebet er opfyldt.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring ikke?
På en ejerskifteforsikring er der en række undtagelser for dækning i betingelserne. De grundlæggende undtagelser er forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten eller el-rapporten, skader der opstår på grund af alder, almindeligt slid eller dårlig vedligeholdelse, samt allerede planlagte renoveringer.

Er der forskel på selskabernes ejerskifteforsikringer?
Alle forsikringsselskaber har som udgangspunkt den samme grunddækning på ejerskifteforsikring, da Folketinget har besluttet, hvad ejerskifteforsikringen skal dække – uanset om du vælger, at dækningen skal gælde fem eller ti år. Men nogle selskaber tilbyder tillægsdækninger til deres ejerskifteforsikring.

Hvad er det bedste råd, når jeg skal vælge en ejerskifteforsikring?
Der er desværre mange forskellige udlægninger af, hvad en ejerskifteforsikring dækker – også blandt professionelle rådgivere. Det er derfor altid en god ide, at få en god rådgivning og forventningsafstemning hos dit forsikringsselskab, da det altid er deres betingelser, der gælder.

Hvad koster en ejerskifteforsikring?
Det er forskelligt fra selskab til selskab, det er derfor en god ide at indhente flere tilbud.

Her er det ikke kun vigtigt at sammenligne prisen, men også hvilke klausuler de enkelte selskaber eventuelt har tilføjet i forbindelse med den konkrete hushandel. Sælger er forpligtet til at betale halvdelen af prisen i det tilbud, som ejendomsmægleren lægger sammen med købsaftalen. Men du kan som køber frit indhente tilbud og vælge et andet forsikringsselskab. Uanset om du vælger en dyrere eller billigere ejerskifteforsikring, skal sælger stadig betale halvdelen af det oprindelige tilbud.